核心提示：任志强，北京市华远地产股份有限公司董事长，华远集团总裁，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。持有中国人民大学法律硕士学位。自1993年起改组成立了北京市华远房地产股份有限公司，并担任董事长兼总经理，创建了“华远”品牌，在房地产界具有极高的知名度。在业内被称为“大哥大”。
窦文涛：《锵锵三人行》，咱们这个任总，话篓子，这个说不完。咱们上次讲到一个最关键的问题，任志强总，任炮手，他愣说房价没有你说的那么多倍的增长。反而他说真正需要辨析的，是到底这些年是地价涨了，还是房价涨了？我想，他好像愣是觉得房价现在涨的有理，对吗？但是我给你看看，我就说我没有子弹，跟他信息不对等，我找点别人说的，你瞧？这是你们同行王石说，就关于这个房地产，民怨变成民怒这就不是地产泡沫破裂那么简单。然后这个白岩松在主持节目的时候都讲。
任志强：你先问问，他以前说的话里，都几次说对了？
窦文涛：行，我再说这个。
任志强：去年他还说三年别买房子呢。
窦文涛：那我记得今年年初的时候，在一个场合，他还跟我说，说今年房地产怎么样？他说5%微涨，现在看来像是5%微涨？
任志强：现在也没有超过这个数。
许子东：国家统计局不是说涨了一点几吗？
任志强：没有超过这个数。
许子东：没法说。
窦文涛：我们再看，这是我的同行了，这个白岩松说，房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算？这个话说出来了，然后这个经济学家郎咸平讲，说出来你别睡不着，人均工资第一名是德国，每小时30美金，第二名是美国，22美金，泰国是2美金，我们全世界最后一名，每小时8毛钱。
任志强：对啊，我们人均GDP排在第128位。
窦文涛：我再跟你看看，最近任总还做诗呢，我看看，你写的诗。
任志强：顺口溜。
窦文涛：顺口溜，国土部再出文件查查查，就是不见数量加加加，天旱的地开了花，天冷的春冻了茶。地价茶价开了闸，春来不见树发芽，量跌不见降房价，长城内外只飞沙。这是沙尘暴，你说这个量跌不见降房价，这是什么意思？
任志强：就是总量，就是购买的销售量少了。
许子东：买卖少了，价钱还在那里。
任志强：但是价钱还没有降低，为什么？
窦文涛：为什么？
任志强：房子的总量供给不足，所以大家都愿意说，我即使卖不出去，我也不卖。
许子东：刚性需求还在。
任志强：物以罕为贵，是吧？只是你市场认为，这个政策认为它要限制，所以老百姓出现了观望。到3月份的数字已经发生变化，3月份最后两周数字，已经出现交易量的上升问题了。但是供应量并没有极大增加，所以我们一开始说土地价格的问题，我认为供求关系是不可否认的。所以如果我们不增加土地总的供应量，很难解决土地的天价问题。
许子东：他的意思就是钱多政府拿去了，地产商赚的余地不大。
窦文涛：地产商当然这么说了。
许子东：是不是这个意思，你是不是这个意思？
任志强：报纸上看，它也没有超过8%过？所有的上市公司，现在已经有60多家公布报表了。
许子东：意思就是说，老百姓要不满意，就不满意那些政府，因为它们卖地卖的太厉害了？
许子东：卖地赚钱太多了。
任志强：你要从根本上解决土地的问题，才有可能合理的解决房价问题。
许子东：地方政府卖地，已经成为他们GDP很主要的一个来源了，你一时半会也停不下来。
任志强：同样就是要解决土地制度的同时，要解决我们财政体制的问题和收入分配的问题。
许子东：是不是应该这些卖地的收入，应该拿出来很多钱来盖廉租屋？
任志强：这个我们已经有规定了，从98年的时候我们就提出，拿土地出让金的15%用于盖保障性住房，廉租房。
许子东：15%是不是太少了？
任志强：后来我们建设部写了报告以后，国土部只批了5%。第二次我们又写了报告以后，国土部把它涨到法定的10%，也没有达到我们98年提出的15%，不要以为这个比例很大。
窦文涛：那么所谓叫什么经济适用房，还是限价房？
任志强：这是第二类，政府帮助和政府免费是两个概念。
许子东：你听我说，在香港有50%的人住在公屋里。
任志强：我同意你的看法。
许子东：香港50%的人自己买楼的，另外有50%人一辈子住在有几百块租的房子里面。中国为什么只有1.5%的人才需要？
任志强：那是因为你不了解中国分配市场改革以前的情况，按现在的存量算，我刚才说了，房改房大概占50多，公租房，就是现在还有的没有房改的，房管局管的房子，有11%，这是非常低租金的，加起来已经63%了，对吧？还有一部分原有的私房，就是解放前留下那些私人产权的私房，这个比例也要达到10%左右，这三个部分加起来，已经达到80%了。
许子东：你讲的这个是常住人口，而且是旧格局。现在的城市，比方像以深圳来说，你刚才讲的这个数字，只是两百万人。可是现在实际上城市的人口是一千一百万人。
任志强：深圳，你说的很对。
许子东：对，北京、上海没有这样的，所以廉租屋的需求非常大。
任志强：不对，它的户籍制度按你说的两百万人算，一个人平均有4到5套房子，这是私有产权房。但是从住到房子里的人计算，深圳是全国住在自己房子里头比例最低的，只有20%。
任志强：有80%的人是租房的，也就是说他当地人提供的社会可租赁的房屋数量，是全国最大的。反过来说一个数字，就是乌鲁木齐，乌鲁木齐，我住的房子，是我私人所有的，占99%，只有1%的市场化。倒过来说明，在市场化城市最发达的地区，租房子租的最多。
任志强：尽管它不是公家提供的。但是倒过来说，最落后的地区是私有住房产值最高的。
许子东：我们可不可以看说，将来中国社会的发展，往深圳这个方向的可能性更大？往乌鲁木齐那个方向可能性小？对不对？所以，盖廉租屋，解决新的城市人口，是一个迫切的社会问题。
任志强：不不不，廉租屋的概念很清楚，北京市规定人均居住面积少于7.5平米。
许子东：你可以把这个面积放高嘛。
任志强：人均收入少于多少多少，到7.5平米，北京只有7万4千人，已经解决了几万户，而现在完全可以在今年或者明年全部解决，百分之百解决。
许子东：我的问题是，假如把它提高到20平方呢？
任志强：提高20平方，就不叫保障了，不叫廉租了。
许子东：那比例就大了。
任志强：廉租是什么？是保障居住权利一张安全网。但是你到20平米，就变成弹簧床了，所以我们现在说，经济适用住房都不能达到你的标准。
许子东：那为什么香港有50%？
任志强：你三个人居住，所以你的面积小，这是两个标准。一个是政府白给的，经济适用住房是政府免收土地出让金的，这是两种不同处理方法。
窦文涛：但是你知道最近深圳出了个事吗？就是这个经济适用房，给人家网友弄出来，50辆豪车，都是名车，结果这一调查，至少有十几辆车，确实是经济适用房的业主，开那么贵的车，买经济适用房，像这种事？
任志强：所以我就提出来了，建议他取消这种方法。然后把砖头补贴，变成人头补贴。世界各国从二次大战之后，像欧洲这些国家，都走了这样一个经历，就是最开始的时候，大家没有钱，我都要用砖头补贴的方式，给你盖房子，最廉低的房子，让你住进去。第二步走的时候，就是人头补贴，只对收入低的人给你补贴，而是按人头计算，这样的话，就避免了在砖头补贴里出现你说的，大家用一个假的收入申报取得住房权利，然后自己还可以买更高级的车，所以这是一个逐步的发展提高。
许子东：你的意思是说廉租屋的方法，在中国内地行不通？
任志强：廉租屋在北京，在中国是2007年，我们大概经过了10年的奋斗，才迫使政府出了24号文件，开始建立社会保障体系，建廉租房。
许子东：你觉得将来应该发展吗？
任志强：我不觉得应该发展，因为它有多种方式，一种方式是一部分城市已经开始实行的，叫做收购一部分房子，不是新建，它可能在城区里稍微破一点，小一点的房子。然后给这些人去住，另外一种方法，除了建廉租房以外，还有一种办法是补贴，给你租金补贴，这样的话，可以让你就近，或者适度去选择。然后这个租金补贴，如果你愿意住的小一点，可以补贴你的生活比较多。
这两种方法，都在执行。建廉租房，我不太同意，很多地方政府都怕形成最终的贫民窟，现在在小区里已经出现了，同样的小区，同样的花园，同样的公共设施。但是物业管理费收不上来，这些人就会和原来商品房小区里出现很多矛盾。
许子东：这就带出另外一个社会学的问题，贴了一个标签，就是你住在贫民窟，因为中国经过文化大革命，所有人的平等概念非常之强，他不像香港那些，安于一定的社会阶层。
任志强：你说的对。
许子东：所以人人都要争同样的东西。
任志强：在印度这个等级差别也是大家都承认了，无所谓了。
许子东：中国不行。
任志强：我们还有一个问题，集中建廉租房，有一个问题是什么？他原来可能在旧的城市区，核心区里头居住，一个很小的房子，但是他可以卖茶叶蛋活下去，他可以修自行车活下去，他的子女上学就近，他都可以。
许子东：所以你让他们去通城？
任志强：不是，搬到廉租房的小区里头，可能没有通县那么远，可能就在很近的地方，他也没有办法去修自行车。
许子东：周立波的说法，叫偷得没有地方好偷。
任志强：对了，他是没有办法了，所以很多人不去，就是北京有一部分人不申请。
窦文涛：你说现在大家关心的，就是你今年这个房价，涨涨涨，那么我现在有时候觉得国家政府说话，你到底都不知道听谁的？说是要平抑，说是不能再涨了，但是为什么又涨？那么又是说什么78家央企退市，但是又有人说这78家央企退市是个大忽悠，并不能真的起作用？
任志强：我也觉得是，因为它占的总量太低了。所有的央企都加起来，才占了5%的总量，虽然它不是核心，但是它起个害群之马的坏作用，就是地王，一个地王，就把周边的地区和整个社会搞乱了。其实我们的地王才有多少？把这几年的地王都加起来，你没有多少。而且90%的地王，集中在七八个城市里头，剩下的城市都出不了地王。
窦文涛：你像中原地产有一个数据。
任志强：但是它造成的影响是极坏的。
窦文涛：中原地产说是去年，就是北京全部土地交易，这个国企拿地，拿了59%，说是今年到现在，好像是62%？
任志强：所以说在七八个城市里头，充分体现了国企和央企的实力巨大。但是你要到二三线城市，你会发现那儿找不到一个央企，现在二三线城市的领导们，市长、书记，巴不得我用最优惠的政策请你去。
许子东：把央企拉过去？
任志强：对，我希望给你最优惠的地价请你去，为什么？我那个地方的房地产没有起来，我那个地方大片的土地开发是没有钱的，我卖地卖不出去啊。
窦文涛：我觉得他有一种等级论，你的意思就是说，相当一部分国民，你没有资格住在北京？没有资格去上海？你只能去二三线城市，是这个意思吗？
任志强：你说的对啊。
任志强：如果北京的房价是全国最低的，是不是他就不是5%的问题了？而是有几乎全国的人，都住到北京来？你受得了吗？他一定用房价做一个门槛，任何一个城市都是这样。最后就是高生产能力的人，你进这个城市。
许子东：只能通过商业运作实现，而不能通过社会规则来限定。
任志强：就是商业运作，没有社会规则，就是房价，对吧？因为政府有一条，是必须保障居住在你这里的户籍人口的住房问题，不管是廉租房，还是什么。如果我没有一个适度的门槛，所有人都可以把户口迁过来，所有人都可以住在一个城市，你不就完蛋了？
窦文涛：你觉得现在北京的房价是合理的吗？
任志强：我也没有觉得北京房价不合理，现在的问题是什么？你说涨涨涨这个概念，和中央所说的抑制是两个方向。
窦文涛：怎么讲？
任志强：我说房价是涨的，但是我没有希望一百块钱的房价不能涨到101块钱，一定要涨到两百块钱，这叫过快上涨，所以中央精神很清楚，我们要抑制是过快上涨，就像刚才教授说的，他算了一些核心城市核心部位的房子可能涨了一百倍，这叫过快上涨，或者10倍，20倍，都有，这是过快上涨。那么倒过来说，还有一些地区的房价是在降，或者没有涨的，所以在全国统一数字就出现差了，毛病就在这儿呢。
许子东：大部分人现在的共识，共识，大家都同意的是两点，一，房价涨的太厉害了，二，它还会涨。
许子东：这就使得所有的人最困惑的问题。
任志强：你要解决他说的一，而不是要解决二，还涨这个事是固定的，没有办法。但是不要出现什么？
窦文涛：你预计今年？
任志强：不是，我们可以看看，人口因素，城市化因素，政府投入因素等等等等，政府在不断投入修地铁，修这个，修那个，它能不涨吗？医院、学校、教育、配套各种方面都好了，房子为什么不涨呢？
窦文涛：我就问你一个简单的问题，我代表我们组里的年轻人问一个问题，他们现在的现实问题，这不在凤凰卫视嘛，在北京这儿工作嘛，那你让他们怎么办呢？
任志强：他们就租房子吧。
窦文涛：租？
任志强：具备有钱有能力就买，没有钱没有能力就别住在北京，你凤凰卫视在全国各地都有地方，你干嘛非得，临时来了就行了，我该回去回去啊。
窦文涛：我们搬内蒙办公去？
任志强：不是搬内蒙办公，你办公可能还在这儿，对吧？但是一定要换一个人，具备在北京安家立业的条件的人。
许子东：任总讲的对，涨呢，政府也希望，国家实力也强。但是它带出来就是两个问题，第一，贫富不均，弄不好下面会反。第二？
任志强：我同意。
许子东：房价涨了以后，这个城市的竞争力就下降。
任志强：不一定。
许子东：以后工业、科技，你看香港就是典型的例子。
任志强：不一定。
许子东：全部工业都赶走了，我告诉你？
任志强：它服务业提高了，工业赶走了，没有什么错。
许子东：我告诉你，一个地方不发展工业，不发展科技，就等于一个人，不靠脑力生活，不靠体力生活，就靠卖生生活，卖生最容易赚钱，长远没有出路。
任志强：靠脑力生活，比如说我们的科技，我们的动漫，我们等等。你看看纽约有多少工业生产？加工业，没有。纽约的产业工人不到4%，主要是集中在码头，剩下的，他都是以第三产业，服务业，媒体业等等等等。而它的增长速度还是很高的。
许子东：你的意思上海北京都得变成这样？
任志强：上海、北京的核心城市，应该是第三产业的比重向世界发达国家看齐，提高到80%，90%，北京现在是70%多，北京几乎现在已经没有重工业了，现在我们最多的问题恰恰是我们的领导不断要用工业，加工业来维持GDP增长，这是个错误观念。有些地方劳动力低下，他可以用这种方式，像转移，就像我们发达国家向非发达国家转移，同样，和开发商也一样，我们开发商在一线城市买不起地，我们就去二三线城市，你为什么非得在一线城市买不起房子，还要赖在这儿不走呢？
许子东：所以你的意思？
任志强：我们都走了。
许子东：我们都走，走走，通县去。
窦文涛：赶走北京剩余的？我跟你说，将来照你这么说，北京、上海就是个万人恨的地方，全国都恨这个地方，都是什么人在这儿住啊？
任志强：不是，不对，纽约到现在为止也没有变成万人恨。你那是阶级斗争观念造成的，对吧？
窦文涛：你说起阶级斗争观念，我倒是想起最近你写篇文章，你对中国的中产阶级怎么看？
任志强：我的文章里就认为，现在是比较型的，就是他刚才说的那个，我原来是处长级，我住到两居室，三居室，我挺好的。但是别人比我更好了，我就觉得我不好了，其实他那个房子，在总体来说还是不错的。
许子东：还有儿子在外企再买一套，就比他老爸神气了。
任志强：这就是个比较过程，对了，就是比较过程。实际上我们算算，在全国现在存量住宅里头，超过一百平米的房子，连20%都不到。
许子东：是吗？
任志强：北京连20%都不到，你不要以为中国的大房子好房子太多了。但是它有一个就跟我们说的地王一样，产生的带动性效应是极大的。全国我们现在存量住宅里头，大概1.4亿套住宅里头，大概1.2亿套住宅，平均面积只有68平米，非常小。
许子东：那是存量。
任志强：这就是说你的，我们老的房改房子那一的堆，那个陀子很大的那一堆，那是以低标准建设的房子，因为那时候限制你小资产阶级，所以我们尽可能把建设成本压低，因为是国家计划经济，所以要严格控制造价，所谓分配不均了嘛，所以那一大批房子，占的总量是巨大的。
许子东：所以现在中国世界第二大GDP了，所以新一代90后，他们说的买房的概念，已经不超过你刚才讲的房子了。
任志强：小房子了。
任志强：所以二手房房价，从来没有被列在第一位上。但是我们二手房，是不是就是房子呢？这就出了毛病了。美国我们看到一手房，比如说占10%，二手房要占到70%，80%，90%的样子，供应量很低，50到150万套之间。但是二手房有700套，800套，所以它计算的房价，是包括了二手房的房价和所有可交易的房价。中国一说房价，老得说一手房，二手房不是房子吗？你们的小青年为什么就不肯买个二手房呢？
许子东：任总，任总。
任志强：非要买一手房，这不是毛病吗？
窦文涛：二手房也买不起了。
任志强：不对，二手房现在便宜的还有很多。
窦文涛：地王周边的那个二手房都三万一平米了。
任志强：你就看看原来经济适用住房已经超过五年了，再卖出来那些房子，没有那么高的价。
许子东：我告诉你。
窦文涛：任总带着我们去找找二手房去，我们先去一下广告，《锵锵三人行》广告之后见。
窦文涛：我请你预测一个最坏的情况，因为现在大家都往坏处想，就是说这个地王叠出，咱就说北京，或者上海，他这么涨涨涨，带动周边这么涨涨涨，最坏是什么情况？将来？
许子东：泡沫。
任志强：最坏的就是如果把粉丝卖到鱼翅价格，就一定是泡沫。
窦文涛：那这个泡沫？
任志强：什么意思呢？就是同质的东西，用不同质的价格去体现的时候，你要区别开，鱼翅如果卖的再贵，它也不是泡沫。但是如果你把粉丝卖成了鱼翅价格，就一定出泡沫，就像你说的，一个地王出现，他会带着周边的房子都涨价。
任志强：这个是错误概念，我们现在统计，虽然涨了，但是没有涨那么高。望京地区，在大望京的地王出现以后，平均涨了4.8%，它已经很高了，一个月，就是一天时间涨了4.8%，已经很高了。但它不是蹦到很高很高，我们过去的地王带动效应很大，过去地王是怎么出来的？是一个台阶一个台阶上来的，就是说我拍了一个地是一万块钱，你下次拍个地是一万二。
许子东：香港就是这样。
任志强：下一次拍个地是一万四，就这么上来的。它这个台阶很低，所以它对周边的房子，（一下就拉上来了，几乎是同步的。这次是什么？这次是一下升了十个台阶。
窦文涛：横空出世啊，这是？
许子东：所以大家也跟不上了。
任志强：所以大家也跟不上了，就是二手房也抬不到那么高，这个地王的作用和非地王的作用在那儿？非地王是我在卖新房子的时候价格提高，你的二手房才起来。地王作用在我新房子还没有建呢，地刚卖了，二手房就开始起来。
许子东：我这个地段就值钱了？
许子东：我将来就可以怎么样怎么因。
任志强：所以这个差别是巨大的。
窦文涛：如果是泡沫破裂了，会不会像日本他们现在老是说？
任志强：我们现在认为它还没有到你说的泡沫破裂的地步。
许子东：他的意思是迟早会有这一天，我说一下，政府除了不要扶植地王以外，还有一样，我觉得西方政府做得很多的，就是控制租金，像巴黎市中心，他们的二手房，政府人为的控制，你的租金每年只能增加极少，所以他会有很好的区，房子租金很便宜。这个中国，能不能也稍微学学这样的方法？
任志强：中国可能暂时还学不到，比如说瑞士，也是刚才他说的那个，是社会公民共同讨论这个租金今年要涨东西。
许子东：非常黄金的地方，不能随便涨价。
任志强：但是中国现在做不到，为什么？就是产权保护的决定，让它的政府资金，要么你就低得不得了，私人资金，要么你就高得不得了，因为它没有控制一部分人的房租去平抑房价。
许子东：它可以用法律来限制？
任志强：法律限制，人家现在不干，你通过不了。法国同样有一个，法国当时有一批，是类似于我们现在提出的公租房的一批，是政府控制租金价格的房子，有一批。那么它这一批房子，最后造成的结果，你把价格提高，我就往下降，把你砸下去。
